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● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

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● 身分證正本,印鑑證明。

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  這意味著萬柳項目入市至少被拖延瞭半年以上,融資、營銷等方面的成本,都會因此而增加。

地王困局拿不到銷售證 成本一天一輛寶馬3

  萬柳地塊總價為26.3億元,那麼中赫如何解決地價款的資金來源呢?

  2013年7月,中糧以23.6億元總價拿下孫河地王,該地塊雖然總價不是最高,但該地塊總建築面積8.17萬平方米,需要配建3.3萬平方米公租房,剩餘4.87萬平方米的商品房面積,樓面地價高達4.84萬元/平方米。

  事實證明,此後,市場一路升溫幾乎到瞭沸騰的地步,2013年上半年,北京諸多二手房項目的同比漲幅都超過30%。

  該董秘表示,出資額方面,中赫一定會出至少30%的資金,出資方甚至會要求50%的自有資金。

  地王困境

  至於誠盈(上海)股權投資基金在萬柳地塊項目中,提供的融資額是多少、收益要求如何,現在不得知。

  中糧地塊的位置雖然相對更好,但是在孫河區域,也不具備稀缺性,根據經濟觀察報掌握的資料,孫河區域共規劃瞭11塊居住用地,目前共出讓瞭5塊,還剩6塊,這6塊中,還有比中糧地塊位置更好的。

  但是,該地塊出讓前,發生瞭戲劇性的一幕,一方面是推遲拍賣時間,與北京政府市委換屆會議拉開時間差,以免一換屆就出地王引起爭議;一方面是在政府壓力下,已經參與競拍的央企保利臨時退陣,充分體現瞭政府想賣高價地、又怕賣得太火的矛盾心情。

內容來自sina新聞

  競得萬柳地塊的北京赫華恒瑞房地產開發有限公司,為中赫置地子公司。經濟觀察報查詢的工商資料顯示,赫華恒瑞原本由中赫置地全資控股,拿地之前的6月20日,中赫置地引入瞭一個投資人中十冶集團投資開發有限公司,持有該項目公司40%的股份,中赫置地持有60%。

  等待的成本

  拿地一個月以後,2012年8月24日,中赫置地又引入兩個投資人進入該公司,即上海 誠盈一期股權投資中心(有限合夥)、上海誠盈二期股權投資中心(有限合夥),這兩個公司分別持有赫華恒瑞1%、97%的股份,中赫置地和中十冶持有的股份,都減少到瞭1%。

  如果說萬柳地王受限的是政府的預售證審批,那麼中糧孫河地王,就是項目本身存在明顯缺陷。

  經濟觀察報進一步梳理資料發現,上海誠盈一期股權投資中心(有限合夥)、上海誠盈二期股權投資中心(有限合夥)這兩個投資基金,都由誠盈(上海)股權投資基金管理有限公司成立。

  誠盈(上海)股權投資基金管理有限公司,則是2011年由中誠信托發行的一個5年期信托融資4000萬元與另外六傢公司各自出資1000萬元,共同投資成立。上述出資的六傢公司中,有一傢名為北京赫華明瑞投資有限公司,中赫置地持有該公司1%的股權。

  地王盤的煎熬,還在進行中。

  一位上市公司董秘對經濟觀察報表示,融資成本,都是談出來的,要看每一傢公司的具體情況,資質如何,找誰融資以及談判人員的能力等多方面因素, 但是總體來看,2012年融資成本不比現在低,以信托等融資方式為例,年利率普遍在10%以上,當時甚至年利率18%、19%的,也有人願意要。

  "中台南柳營房貸赫置地雖然隻持有項目公司1%的股權,但是絕不意味著他的出資額隻有1%。"上述董秘表示,這是一個風險保護措施,以保證一旦還不上錢,出資方可以擁有項目的絕對主導權。

  說起地王項目,給人留下深刻印象的是萬柳地王。2012年7月,當時市場已經進入升溫階段,萬柳地塊,作為北京傳統高端居住區萬柳地區幾乎絕版的純住宅地塊,一入市就引起瞭諸多房企大佬的關註台北萬華汽車貸款

  保守估算,26.3億元的地價款,假設中赫置地方面在拿地時出資額是50%,那麼融資額就是13億元,按12%的利率計算,年成本就是1.56億元,平均每天成本超過42萬元。

  此外,還有營銷、推廣等方面的成本。"營銷成本包括售樓處、樣板間的裝修,宣傳物質的制作,廣告投放等。"一位代理公司負責人對經濟觀察報表 示,如果拿不到預售證,可能導致額外的廣告費支出,如廣告投放瞭,但是不能按期開盤進行銷售大社區二胎借款,那麼就是無效推廣,等到真正能開盤的時候,還得重新啟動廣 告、推廣方面的流程。

  目前,該地塊出讓已經過去瞭近兩年的時間,但還沒有開盤銷售,"他們去年下半年就想入市,但是政府不批預售證。"一位業內人士對經濟觀察報表示,這對項目的影響非常大。

  高價項目,各自的處境也不一樣。"同是高價樓盤,可以分兩種情況來看。"亞豪機構市場總監郭毅表示,一種是中赫萬柳項目、融創農展館項目等,這 類項目屬於稀缺性產品,沒有可比性,周邊也沒有競爭項目,其上市銷售,不受整體市場變化的影響;還有一種項目,如中糧孫河項目,其周邊已經有幾個項目入 市,因為規劃條件的限制,中糧項目與周邊項目並不會有本質上的區別,但中糧的拿地成本又明顯高於周邊項目,如何在定價上既能保證企業有合理利潤,又能讓購 房者接受,這是一個問題。

  這意味著,萬柳地塊的土地款,是以股權融資的方式解決,且是資產抵押方式。

  市場調整期,高總價、高單價的地王總是面臨更多的挑戰。在北京 市場,地王項目更要頂住雙重壓力:一方面,政府的預售證管制依然存在,銷售道路不暢通;另一方面,銷售延遲導致各方面成本累積,削減瞭利潤空間。

  中糧的拿地價格,明顯高於此前進入該區域的龍湖、泰禾、首開所拿的同類地塊,上述三傢拿地企業樓面地價分別約為2萬元/平方米、2.9萬元/平 方米、2.6萬元/平方米。目前,泰禾、龍湖的項目已經入市,銷售價格在6萬元-7萬元/平方米,這一價格顯然是中糧所無法接受的。曾有業內人士預計,中 糧項目售價應該在10萬元/平方米,才能實現合理利潤。

  最後,該地塊由中赫置地競得,總價26.3億元,樓面地價4.2萬元左右/平方米,創造瞭北京住宅類地塊樓面地價新紀錄。

  業內數據顯示,目前售價在10萬元/平方米以上、還沒有入市的住宅項目,還有北河沿甲柒拾柒號、中央公園廣場項目等。這些項目都將面臨如何取得 預售證的問題。"拿不到預售證,隻能等待。"郭毅表示,至於中糧孫河項目這樣的項目,隻能把入市時間往後拖一拖,市場回暖以後可能會有更多機會,而在定價 策略上,要看每個企業的經營狀況,價格決定瞭周轉率,資金緊張、快周轉的企業,可能會把定價調低以快速出手,資金不緊張的企業,則可能堅持自己的定位。





新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-06-07/08512765939.shtml

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房屋貸款率利2012

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